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    2019-03-15 15:18 银行贷款编辑
      房贷利率与商业银行利率不挂钩,即房贷利率不会随商业银行存款利率或贷款利率的调整而调整,相对于商业银行来说,贷款利率属于固定利率。

      但是房贷利率与央行基准利率挂钩,会随央行基准利率调整而调整,比如央行降息,贷款利率会跟随下降;央行加息也一样,会跟随上涨。

      假如是去年下的房贷的话,存在较高的上浮利率,而这所谓的上浮是基于央行基准利率而言的上浮。比如你的房贷利率为5.88%,那么贷款给你的就是商业银行基于基准利率4.9%(五年期以上贷款基准利率)上浮20%的利率(5.88%/4.9%=120%)。

      那么这20%的上浮比例是永远保持不变的,不会跟随商业银行利率调整而调整,也不会随央行基准利率的调整而调整。

      假设央行今年降息,五年期以上贷款基准利率降至4.8%,那么明年你的贷款利率将会是4.8%*120%=5.76%,即20%的上浮比例不会随央行基准利率变化而变化。

      也因此,在进行房贷的时候特别要注意的就是上浮比例,而不是具体的贷款利率。如果你的上浮比例高于别人20%,那么你就将比别人多支付20%的利息,不管任何时候都是一样。

      比如2012年路人甲房贷利率为6.8%,那么到如今他只需支付4.9%的贷款利率,因为当年的五年期以上贷款基准利率就为6.8%。而如果你当下贷款利率为5.88%,上浮了20%,看起来比当年路人甲的6.8%低,但实际却高出20%。因为当基准利率涨回6.8%时,路人甲需归还的仍然为基准利率6.8%,而你贷款利率将是6.8%*120=8.16%。

      那么可能有些人还会遇到一个问题——已经归还的部分本金如何计算剩余的本金和利息呢?很多人在这方面蒙圈了,但实际银行计算利息是非常简单的,它是按月计提本金和利息,不存在复利和重复计算本金,不管是等额本金还是等额本息。

      假设贷款100万,利率为5%,每月固定归还本金1万(等额本金),那么第一个月还款金额=1万+100万*5%/12=14166.66元,第二个月还款金额=1万+99万*5%/12=14125元,以此类推。

      等额本息也一样,它的计算只是比较复杂罢了,但每个月还款金额依旧是:还款金额=还款本金+剩余本金*5%/12。也因此,提前还款并不存在被重复计息,或先还息后还本的说法。

      而如果基准利率变化,那么贷款利率随其变化,在公式中只是用新的贷款利率代替5%罢了。

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